2021.12.13
商铺租赁合同中的瑕疵担保责任
商铺租赁合同属于一般的房屋租赁合同的一种，但又区别于一般房屋租赁合同，商铺租赁合同的房屋一般用于特定商业用途，房屋用途与房屋结构、外部环境、装修设计等存在重大关系。瑕疵担保责任是指合同义务方应担保其交付的标的物在质量方面符合合同和法律的规定，否则合同权利方有权要求义务方承担责任，主要包括解除合同、减少合同价格、违约责任等。
瑕疵一词多用于形容某一类产品所存在的缺陷，如用《产品质量法》的相关规定来理解瑕疵，多指产品不具备应有的使用功能；产品质量不符合明示的质量状况；产品存在危及人身、财产安全的不合理的危险；产品丧失原有的使用价值。在租赁合同的法律规定中并没有对房屋的瑕疵主要包括哪些方面作出规范化的解释，但从现有的相关法律规定可以看出，主要有两大类。
第一类主要是租赁房屋权利的瑕疵，主要依据是《中华人民共和国民法典》第七百二十三条，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；及《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；第三条之规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
租赁房屋权利的瑕疵最终导致的也是租赁物的用途瑕疵，租赁物的权利争议对承租人使用房屋产生影响，承租人能以租赁物存在权利瑕疵来要求出租人减少租金或免除租金，也可以要求出租人解除合同，承担损失。这种瑕疵站在承租人的角度来看，属于一种隐形瑕疵，承租人在租赁之前并不清楚租赁物是否存在权利争议，赋予善意的承租人予以权利并不难理解，但是从法条的规定来看，并没有明确区分承租人是对租赁房屋的权利争议的知情与否，个人认为如果实际承租人在明知租赁房屋存在权利瑕疵的情况下，不应享有解除合同、要求减少租金或免除租金的权利，因为法律不应该保护恶意第三人，承租人在明知的情况下，与出租人达成租赁的合意，应该对出租房屋引起的权利争议具有心理预期。也有观点认为房屋尤其是住房，它用于满足公民居住的基本生活需要。对于住房租赁予以特别的法律调整，有利于稳定社会秩序和安定人民生活。因此，在住房租赁中，出租人对于房屋的质量应负严格的产品责任，也就是说，只要房屋的质量不合格，危及承租人的人身安全或者健康时，无论承租人在订立合同时知道与否，承租人均有权随时解除合同。当然从房屋租赁合同的效力来看，不论承租人对租赁房屋未取得建设工程规划许可证是否知情，租赁合同的效力均为无效。
第二类是租赁房屋物质量与用途的瑕疵，主要依据是《中华人民共和国民法典》第七百零八条，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。此类争议在实践中发生较多，因为权利的瑕疵最终的结果也是导致租赁物的使用产生影响。而房屋本身出现的质量或用途的瑕疵是直接导致合同目的的实现程度受到影响。
本文也仅针对商铺租赁浅谈。在商铺租赁合同中，租赁合同的目的在于承租人对租赁物的使用收益，因此，出租人依合同向承租人交付之后，应该保证在租赁关系存续期间租赁房屋符合合同约定的租赁用途。基于租赁期限内对租赁物的瑕疵担保责任，出租人有义务通过维修租赁房屋的方式保持租赁房屋符合租赁合同约定的用途。同时，当发生租赁房屋出现不符合约定用途的睱疵时，租赁人可以根据双方的约定以及法律的规定，要求出租人及时进行维修、减少租金或解除合同，商铺租赁最主要的还是符合约定的特定用途，当然实践中对于商铺租赁是否符合约定用途的认定也是一种综合认定，需要结合具体的房屋用途去认定，当房屋存在瑕疵时，租赁房屋的使用功能无法满足承租人依照合同约定的用途的必要性时，会认定为租赁房屋存在重大瑕疵，对于合同目的的实现已经产生影响；换而言之，若租赁房屋存在的瑕疵对约定的使用用途产生的影响较小的时候，承租人也可以主张瑕疵担保责任，但不会达到以此解除合同的要求。
同时，还会存在一种情况，即租赁物本身在交付时候没有瑕疵，但是在租赁期间，租赁物收到了来自于第三方的影响，以至于租赁房屋本身的性能受到影响，或者是因特定外部环境的变化使得租赁房屋的用途产生影响，此时，承租人一样可以要求出租人承担瑕疵担保责任，即出租人负有保证房屋用途的责任，而在这种情况下，出租人并未尽到此种义务，承租人可以要求出租人承担责任，多以减免租金、违约金、解除合同等承担方式来主张，在此种情况下，承租人也可以要求第三人承担侵权责任，来维护自己的合法权益。
商铺租赁对比于其他房屋租赁，对于房屋的用途要求更为严格，当房屋出现质量或其他问题时，可以向出租人主张责任。当然实践更为复杂，很多时候签订租赁合同过程中，出租人位于优势地位，往往会在很多条款中将本属于出租方的相关义务分配给承租人，但效力如何，