《民法典》中“跳单”规定的要件分析

一、引言

2024年5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局接连发布三条政策，宣布下调首套住房个人住房贷款最低首付款比例不低于15%，二套不低于25%；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；并取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。目前二手房市场交易尤为火热。而在二手房交易过程中，绝大多数购房者都会选择中介机构来进行房屋交易，但由于中介机构收取的中介费用较高，加上二手房交易过程中各方利益的驱使，实践中会经常出现“跳单”现象。那么《民法典》中“跳单”规定的要件有哪些呢？

二、案情回顾

2020年1月5日至13日，上海某物业顾问有限公司工作人员向周某某推荐了数套房屋，并于13日带周某某及其母亲江某某看了涉案房屋，当日即与周某某签署了《看房确认书》，约定了双方权利义务、某物业顾问公司独家居间人的地位以及周某某与出售方签订买卖合同（无论通过何种渠道成交），应按该房地产售价的2%支付“报告居间报酬”，且实际成交后需另行支付2%的“媒介居间报酬”。1月15日，周某某的母亲江某某与涉案房屋卖方在某房产经纪事务所的居间下签约成交，约定各付佣金总房价款（414万元）的1%，目前涉案房屋已经登记至江某某名下。某物业顾问公司认为周某某行为构成“跳单”，应当支付涉案房屋售价2%的佣金，遂诉至法院。

三、裁判意见

法院经审理认为，周某某的行为符合“跳单”的构成要件，应向某物业顾问公司支付佣金。理由如下：

1.前提条件：委托人接受了中介人的服务

即双方中介合同已经生效且中介人已经提供了交易机会和媒介服务。本案中，某物业顾问公司与周某某签订的《看房确认书》约定了中介事项、权利义务，符合中介合同的法律特征，应认定为中介合同。

2.核心要件：委托人利用了中介人提供的信息机会或媒介服务

a.关于委托方（买方或卖方）是否独家委托，委托条件如何。

本案中，涉案房屋的卖方虽并未独家委托某物业顾问公司出售涉案房屋，但周某某也未提交涉案房屋在某房产经纪事务所挂牌的信息。根据《看房确认书》，周某某同意某物业顾问公司作为其购买涉案房屋的独家中介人。其在庭审中辩称其在签订该确认书时并未查看其内容，但其作为一个完全民事行为能力人在签约时应有仔细查看条款的审慎义务，且应对自己的行为承担相应的法律后果。

b.关于哪个中介先行提供的房源信息、先行带看房屋。

某物业顾问公司带看时问为2020年1月13日，周某某庭后补充举证了1月8日某房产经纪事务所的带看确认书，该带看确认书中并无某房产经纪事务所盖章，且根据其陈述可重新提交盖章的确认书，表明其可随时取得该确认书。此外，其亦无法提供某房产经纪事务所介绍房屋及带看过程的其他证据，法院无法仅依据周某某提交的该份带看确认书认定某房产经纪事务所在某物业顾问公司带看之前已经为江某某带看过涉案房屋。

c.关于实际成交合同的签约主体及时间。

周某某抗辩，系其母亲而非其购买的涉案房屋，但涉案《看房确认书》第二条第3款明确约定，确认书甲方包含甲方本人或甲方之代理人、亲属、委托人、雇主等关联人。涉案房屋实际成交的买受人江某某系周某某母亲，且周某某亦认可某物业顾问公司带看涉案房屋时其和其母亲均在场。且在某物业顾问公司带看之后2天，周某某的母亲就与卖方签订了买卖合同。

3.行为要件：委托人绕开中介人直接订立合同

该表现形式主要有以下三种：(1)不通过中介，委托人直接与合同相对方签约；(2)委托人通过其他报价更低的中介方与合同相对方签约：(3)委托人将信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方签约。

本案中，涉案《看房确认书》约定的佣金为包含报告中介和媒介中介共为房屋售价的4%，而周某某陈述江某某购买涉案房屋实际支付的佣金为2万元，但其举证的佣金确认书并无中介方盖章，实际2万元支付的对象亦非中介方。即便其实际支付了佣金2万元，该金额也不足总房价414万元的0.5%，显著低于市场佣金价格。周某某亦自认最后选择某房产经纪事务所成交，是由于他们的佣金较低。

四、律师释法

《民法典》第九百六十五条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

根据上述规定，如果委托人为了不交或者少交佣金不正当地阻止佣金支付条件成就，如买卖双方私下成交或另行委托他人成交的，视为条件已成就，委托人应向中介人支付佣金。故在中介公司积极履责、促成合同成立的前提下，买卖双方应当按照中介合同的约定支付佣金，“跳单”行为既违背了诚实信用原则，又违反了法律规定，还会增加房屋交易过程中的风险，得不偿失。