浅析“以房抵债”型房屋买卖合同纠纷案件

“以房抵债”型房屋买卖合同，是指为保障债权顺利实现，债权人与债务人或第三人签订的包含“抵债”“担保”条款的房屋买卖合同。

本文将结合司法实践中的典型案例，对“以房抵债”型房屋买卖合同纠纷案件的要点进行梳理、提炼和总结。

一、典型案例

案例一：涉及法律关系的认定

李某系案涉房屋原产权人，向王某借款40万元，同时双方签订房屋买卖合同，约定将案涉房屋以60万元的价格出售给王某。合同签订后，王某未支付房款，双方办理过户登记，并约定待李某还清本息后再将房屋恢复登记至李某名下。过户完成后，李某仍居住于案涉房屋内，且一直未清偿债务。后王某向李某支付20万元并要求李某搬离案涉房屋但被李某拒绝，双方因此涉诉。王某认为其已履行房屋买卖合同且房屋已经过户，其有权要求李某搬离房屋。李某主张该房屋买卖合同实为担保，不认可双方之间构成房屋买卖合同关系。

案例二：涉及“以房抵债”协议效力的判断A公司与B公司签订《收购协议书》，约定A公司以1500万元的价格收购B公司的奶牛场及附属设施；若一年内B公司资金周转困难的问题得以解决，B公司以2130万元的价格回购上述资产；如超过该期限，回购条款失效。签订当日，奶牛场变更至A公司名下。一年后，B公司主张《收购协议书》名为买卖实为借贷，收购款属于借款性质，案涉资产仅作担保，回购款则是双方约定的还款金额，据此请求法院确认合同因虚假意思表示而无效。A公司则认为《收购协议书》有效且回购条款已失效，其因此获得奶牛场及附属设施的所有权。

案例三：涉及“以房抵债”协议性质的区分C公司与D公司签订《建设工程施工合同》，C公司将供水大厦工程的施工任务发包给D公司。D公司进场施工完毕、C公司投入使用后，C公司与D公司签订《房屋抵顶工程款协议书》，约定以C公司的供水大厦A座9层房屋抵顶部分工程款。其后，C公司既未及时向D公司交付约定的抵债房屋，也未向D公司支付相应的工程欠款。D公司向法院诉请C公司支付工程款欠款、利息和违约金。C公司认为《房屋抵顶工程款协议书》系补充协议性质，构成对工程款清偿方式的变更，D公司只能向其主张交付供水大厦A座9层房屋，不能再向其主张支付工程款欠款、利息和违约金。

二、“以房抵债”型房屋买卖合同纠纷案件的难点

（一）法律关系认定难

实践中，此类案件的基础法律关系常为民间借贷，并以房屋买卖合同形式产生纠纷，当事人诉至法院后，应以何种案由、程序、请求权基础进行审理观点不一，应以房屋买卖关系还是借贷关系进行审理，尚无统一意见。

（二）合同性质区分难

“以房抵债”并非法律概念，在民法理论的性质识别中，应认定为代物清偿协议、非典型担保，还是认定为虚假意思表示，存在争议。

（三）合同效力判断难

此类案件所涉房屋买卖合同均掩盖当事人的真实意思表示，应如何确定此类房屋买卖合同的效力并处理由此产生的法律后果存在难点。是否认定合同违反“流质流押契约”等相关法律规定而无效，是否击穿合同表象，如何认定双方真实意思表示等，均为实践中存在的疑难问题。

三、“以房抵债”型房屋买卖合同的一般特征

当事人签订“以房抵债”型房屋买卖合同约定由债务人将其自有、共有或者他人的房屋，以房屋买卖的形式，抵偿其对债权人的债务。双方除订立符合房屋买卖要素的一般房屋买卖合同外，合同中多出现关于“抵债”“担保”的附属条款、补充协议，或有类似表述的条款，具体有以下几种表现形式：

（1）约定在债务到期后未按时清偿的情况下，买卖的标的房屋变更登记至债权人或其指定的第三人名下；
   （2）约定债务人或者出卖人于签订合同后一段期间内以某价格回购买卖的标的房屋，或在清偿债务后，房屋所有权恢复登记至债务人或者出卖人名下，即约定中存在“融资、担保”的意思表示；

（2）约定以房屋抵偿数额确定的到期债务。

四、法律关系的认定
    此类纠纷的起因为民间借贷等债权债务关系，双方法律关系的认定需以原债权债务关系真实合法为前提。
    实践中，法院多以房屋买卖合同纠纷或确认合同无效纠纷为案由受理此类案件。债权人往往要求履行买卖合同，债务人或者出卖人则以恶意串通、虚假意思表示为由主张合同无效。
    无论是合同中约定“抵债”条款还是“融资、担保”条款，“以房抵债”型房屋买卖合同的签订都是为解决原债权债务关系的清偿问题，因此审理此类案件需从原债权债务关系入手，对债权债务关系的真实性、合法性及具体内容进行实体审查。关于法律关系的认定，以此类案件最常见的基础法律关系民间借贷为例，应对借贷合意、款项交付、利息标准等方面是否符合《民法典》及最高法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》进行审查，另需注意对虚假诉讼及“套路贷”进行识别，可以结合资金来源、交易习惯、系列案件检索信息等作出判断。
    根据最高法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第23条第1款、《九民会议纪要》第45条的规定，如案件各方之间的原债权债务关系明确且无争议，则法院应向各方当事人释明并在此基础上根据“以房抵债”型房屋买卖合同的真实意思表示继续进行实体审理。如原债权债务关系尚未查明或仍存在争议，则由法院向原告释明需按照原债权债务关系提起诉讼，可引导其变更诉讼请求。经释明后原告仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。

五、“以房抵债”型房屋买卖合同性质的识别要点

 在原债权债务关系明确且无争议的情况下，应对“以房抵债”型房屋买卖合同进行实体审理。根据合同签订时原债权债务履行期是否届满，此类合同可分为“以物抵债”和“让与担保”两类。
1.以物抵债的识别要点
以物抵债，是指当事人签订的以他种给付替代原定给付的合同。一般而言，债权人与债务人签订以物抵债协议，应认定为增加一种清偿债务的履行方式，旧债不因此消灭，除非双方明确约定原债权债务关系变更为新债权债务关系。根据《九民会议纪要》第44条关于如何处理债务履行期届满后达成以物抵债协议的规定，以物抵债协议的识别要点如下：
（1）合同在原债权债务履行期届满后签订
“以房抵债”协议在原债权债务履行期届满后签订，方能认可其以物抵债的性质。如果合同双方在原债权债务期满前约定“以房抵债”，不宜认定其以物抵债的性质。具体理由如下：一是法律不支持流质、流押的约定；二是在履行期届满前约定以物抵债，标的物的价值在合同订立时与实现时往往产生较大变化，如果直接认可以物抵债协议的效力，可能导致双方利益显著失衡。因此，在完成过户登记的情况下，应倾向认定双方达成“让与担保”的合意。
（2）合同各方达成以物抵债的合意
《九民会议纪要》第44条的释义明确，以物抵债协议的性质为诺成合同，只要双方当事人就以物抵债达成合意，则以物抵债协议成立，该释义也是对当事人意思自治原则的确认。
（3）完成对原债权债务的结算
该条规定要求人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。为保证以物抵债协议的真实性，应当要求当事人完成原债权债务的结算，以明确债务价值。
2.让与担保的识别要点
    让与担保，是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的财产权转移至担保权人，担保权人在不超过担保目的的范围内取得担保标的物的财产权，债务清偿后，标的物返还债务人或者第三人，在债务不履行时担保权人就该标的物受偿的制度。
    根据《九民会议纪要》、最高法院《关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》，让与担保的识别要点如下：
（1）合同在原债权债务履行期届满前签订
   与以物抵债协议相比，让与担保属于非典型担保，具有从属性，其设立的目的仍在于担保主债权的实现，应形成于原债权债务履行期届满之前。
（2）具有担保的意思表示
    虽然合同双方就标的物权利移转给债权人达成合意，但债务人或第三人系为实现担保而将担保物的所有权转移给债权人，标的物的权利移转只是形式上的，而非双方真实的合同目的。实践中，债务人和债权人约定将财产转移至债权人名下，在一定期限后再由债务人或者其指定的第三人以交易本金及溢价款回购，债务人到期不回购的，财产归债权人所有，即双方在合同中约定“回购、回赎协议”的，一般可认定双方具有担保债权的意思表示。
（3）房屋产权形式上变更登记至债权人名下
   根据《九民会议纪要》第45条、最高法院《民法典担保司法解释》第68条规定，在房屋买卖合同作为原债权债务担保的情况下，未完成房屋变更登记的，实践中不宜认定为让与担保。完成物权变更登记仅是财产权利人名义上发生变更，受让人不能实质获得房屋所有权，仍应认定其债权人的法律地位。