人防车位与地下空间的思索

当前，我国城市地下空间与人防工程建设处于高速发展阶段，人防工程建设与城市地下空间开发利用密切相关，现阶段较为普遍且争议较多的人防工程利用即为人防车位，本文重点针对人防车位的相关问题展开论述。

人防车位是指利用人防工程而设置，平时可用于停车的车位。人防车位具有不同于一般建筑设施的特殊属性，具有战备性、平战结合性和强制性。在位置构造上，人防车位可能位于产权车位的更下层，也可能处于相同层的不同区域。

一、人防车位的产权归属

人防车位的产权归属及其利用等一系列法律问题，由于法律规定的不明确，由此导致的纠纷数量明显上升，且相关争议问题在司法实务过程中存在诸多不同的认识和裁判观点，此类问题是司法难点和热点问题，亟待解决。

(一)关于人防工程的产权归属问题

由国家投资单独修建的地下防空建筑(单建人防工程)，属于国家所有。由社会投资者投资并结合民用建筑修建的人防车位(即结建人防车位)的所有权归属，我国现行法律并无明确规定。对于该部分人防车位的产权归属，无论是法学理论界还是司法实务界，均存在比较大的争议。目前，根据法律规定和查询到的相关司法案例，一般情况下通常认定人防车位属于国防资产，即属于国家所有，但按照“谁投资、谁受益”的原则，开发建设单位可以进行使用管理、收益，即开发商只拥有使用权，不拥有产权。具体依据是《人民防空法》第五条第二款、第二十二条规定，以及《民法典》第二百五十四条第一款的规定，人防车位的所有权应当属于国家。新建民用建筑时，开发商必须依据国家相关规定结建人防工程，这是开发商应承担的法定义务。开发商作为人防车位的建设单位，在平时对其享有使用权和收益权。根据《民法典》规定，这种权利属于用益物权范畴。人防车位使用权必须通过合法程序取得，即开发商应当在人防工程部门办理备案登记等手续。

(二)关于人防车位使用权转让的法律效力

关于人防车位使用权转让合同的法律效力，根据相关的司法案例，目前存在以下三种不同的司法观点：无效、有效、部分有效。人防车位使用权转让合同应是合法有效，理由如下：

首先，《中共中央、国务院、中央军委关于加强人民防空工作的决定》(中发〔2001〕9号)第十七条明确规定：“遵循社会主义市场经济规律，对现有人民防空设备设施，在保持和增强战备功能、安全保密的前提下，积极开发利用。要研究制定人民防空国有资产使用和管理办法，明晰人民防空设备设施的产权，实行产权与使用权、经营权的分离，把使用权、经营权推向市场，有偿出租、转让，为经济建设服务。”该文件从国家法律、政策层面鼓励人防车位使用权依法进行“转让”。

其次，最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要认为，人防车位作为人防工程的一种现实存在形式，本质属性为国家战备设施，应当归国家所有。但为鼓励社会资本投资人防工程建设，减轻国家财政负担，人防工程经验收合格后，投资者可以取得用益物权性质的人防车位使用权。也就是说，投资者经人防主管部门备案批准，取得人防车位使用权，该人防车位使用权可以作为执行标的；投资者未经人防主管部门批准，对人防车位不享有合法的使用权，申请执行人将其作为投资者的合法财产申请强制执行的，人民法院不予支持。虽然《民法典》针对人防车位使用权的法律性质没有规定，但是《人民防空法》第五条却针对人防车位的投资使用权权益进行了明确规定，因此投资者针对人防车位享有用益物权。投资单位可以取得所投资的人防车位的使用权，仅仅是赋予了其取得权利的资格，并不意味着投资者凭借其投资行为就当然地取得了人防车位的使用权，成了人防车位的使用权人。作为一种用益物权，人防车位使用权的取得也应有一定的事实依据，通过一定的法律事实和法律程序而创设，并应符合物权的公示公信原则。人防车位作为一种国防战备设施，服务于国家战备需要，有别于普通民事财产。因此，为保障人防工程在战时满足人民防空的需要，利于平时的监督管理和有效维护，国家相关主管部门对人防工程的利用采取许可制，只有经过国家相关主管部门备案批准，颁发使用权证，使用人才能享有合法的人防车位使用权。因此，最高人民法院认为，人防工程平时使用权证书事实上发挥了确认人防工程使用权的物权凭证的作用，且据此将是否取得人防工程平时使用权证书作为是否享有合法使用权的依据。前述会议纪要将人防车位使用权认定为一种用益物权，并将人防工程平时使用权证书作为其为用益物权的凭证。根据物权行为与债权行为相区分的原则，是否取得人防工程平时使用权证书并不影响人防车位使用权转让合同的法律效力。

二、人防车位的优先承租权

人防车位（车位、车库等）能否等同于房屋，承租人是否享有与承租房屋相同的优先承租权，是处理相关纠纷必须解决的法律适用问题。

（一）房屋法定优先承租权的法理基础

《民法典》第七百三十四条第二款规定，“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”，首次将房屋承租人的优先承租权法定化。现实生活中，因租赁物不同，租赁关系林林总总，比如房屋租赁、车辆租赁、设备租赁等等。租赁行为具有市场性，需要通过协商、契约而为之，而法律仅赋予房屋这一租赁物的承租人在同等条件下享有优先承租权，其中蕴含的法理基础值得我们思量。就法条本身而言，《民法典》第七百三十四条第二款并未明确“房屋租赁”为何种“房屋”的租赁。基于一般理解，房屋租赁包括用于居住生活的住房租赁以及用于生产经营的商业房屋租赁，可概括为住房租赁和商业租赁。

（二）人防车位是否享有法定优先承租权问题

在司法实践中，人防车位的权属普遍采国家所有的观点，同时也保护投资者的使用权益。人防车位作为人防工程的一种现实存在形式，本质属性为国防战备设施，应当归国家所有，由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，但为鼓励社会资金投资人防工程建设，人防工程经验收合格后，投资者（建设单位）可以取得用益物权性质的使用权。现实生活中，小区内的人防车位由开发商依法投资及建造，由开发商使用、管理和收益，实际由开发商委托物业公司进行管理使用。人防车位产权既不属于开发商，也不属于全体业主共有，不属于《物业管理条例》规定的物业共用部位、共用设施设备和相关场地，业主及业主委员会对人防车位的管理与使用不具有表决权。人防车位的使用管理具体由物业公司负责，物业公司对人防车位的使用管理具有自主权，但应遵循面向全体业主开放的原则。人防车位在物理结构上虽然是建筑物或构筑物，但从使用功能上看，并非满足人们的居住或商业经营用途，也不符合社会大众对于房屋的普遍认知，故不能认定为房屋，不享有法定优先承租权。否决承租人的优先承租权，实际上支持了其他业主对人防车位享有平等的租赁权利，贯彻了人防车位面向全体业主开放原则，体现了民法平等保护的理念，维护了更大多数业主的民生权益。

结建人防车位的所有权和利用问题，人防车位这一特殊不动产的归属、利用和交易流转，也是现实社会中车位所有权争议案件产生的根源，对此有必要在国家法律层面予以明确规制，以充分保障权利主体的基本财产权益。

其次，人防车位只是人防空间开发与利用的冰山一角，但是对于人防车位相关问题的探讨可以让我们在进一步探索地下人防空间时有更清晰的思维。

各个省份对地下人防空间利用和规划的新闻层出不穷。停车、储物、购物、阅读、游泳、医疗……让我们看见了更多的可能性，更多人防建设与城市建设的紧密结合，又将极大地促进城市的合理协调发展。我们也应该在现有制度的约束下，探索地下人防空间的更多可能性。