借名买房需要知道的风险及防范

案件详情

张某与小王民间借贷纠纷一案，法院已作出小王向张某偿还借款的生效判决，张某随后向法院申请查封了登记在小王名下的一套房屋。执行期间，小王的亲戚老王向法院提出执行异议，称其与小王间系借名买房关系，其为房屋的真实所有权人，要求法院停止对小王名下该房屋的执行行为。

法院经审理认定，2013年，老王以小王名义与某公司签订了《商品房认购协议》，并于次月带小王至某公司处，由小王与某公司签订了《商品房买卖合同》。合同签订当日，老王向开发商支付了全额购房款，开发商出具收据，载明的交款方为小王。2015年，小王取得涉案房屋所有权证。老王称其自交房之日入住涉案房屋至今，并承担了案涉房屋交房至今的所有水电、物业等各项费用。2016年，小王向张某借款，并以案涉房屋办理了抵押担保。

法院判决

法院经审理认为，老王虽提交证据证明其对案涉房屋购买实际出资，但其并未提交充分证据，证明双方存在借名登记的约定。房屋产权证实际由小王持有，老王亦未证明小王同意将来将案涉房屋转移登记至其名下。基于物权公示原则，设立或转让物权，必修采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。因此，老王请求排除对该房屋的强制性行，不予支持。

相关风险及防范

一、什么是借名买房？

    借名买房指在借名人与出名人间形成借名买房的合意，由借名人借用他人（出名人）名义购买房屋，并以出名人名义与第三方订立房屋买卖合同并登记为产权人，但实际由借名人出资并享有房屋权益，在一定条件成就时（如借名人具备购房资格后），再进行相应不动产权属变更登记的行为。

    借名买房行为中一般涉及两类合同，一是出名人以自己名义与房屋出卖人签订的房屋买卖合同；二是借名人与出名人之间关于房产代持的合同。该类案件纠纷一般涉及两个核心争议焦点，一是房产代持合同的效力，二是借名人对案涉房屋的权利能否排除执行。

二、借名买房的主要原因及相应的效力认定

1.为保护个人隐私、隐藏财富、购买单位集资房等目的的借名买房行为

    借名人为保护个人隐私或隐藏财富借名买房，属于双方当事人意思自治的范畴，不涉及第三人的利益，不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，该类代持合同有效。同样，借用他人所在特定群体（如企业内部职工）的购房优惠政策借名买房的行为，因相关法律并未规定该类房产不允许转让，并不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，合同有效。

2.为规避国家限购政策的借名买房行为

随着（2020）最高法民再328号判决的出现，目前大多数法院认为规避国家限购政策借名买房系通过投机性购房获取额外不当利益，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和经济秩序，故该类代持合同因损害社会公共利益而应认定无效。

3.为低价购买经济适用住房的借名买房行为

因为经济适用住房面向符合条件的住房困难家庭销售，属于政策性保障性住房，若允许他人借名购买，将扰乱政府对经济适用住房的管理秩序，损害广大符合购买条件的群众的利益，属于借名人与出名人恶意串通，损害他人合法权益，合同无效。司法实践中，多数法院直接以损害社会公共利益为由认定无效。

4.基于非法目的的借名买房行为

如果借名人出于隐匿、转移财产，逃避债务或者洗钱等非法目的借名买房的，显然违反了法律的强制性规定，甚至涉嫌犯罪，应属无效。

三、关于借名买房能否排除强制执行

1.借名人对代持房屋不享有物权或物权期待权，原则上不能排除执行

借名买房当事人之间系债权债务关系，借名人对代持房屋不享有物权，原则上不能排除执行。《执行异议和复议规定》第28条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

因此，在执行异议程序中，法律对于已经付款并占有使用房屋，但非因自身原因未办理完毕过户手续的买受人给予特殊保护，使其免于因过户程序问题丧失对房屋的期待利益。但对于借名人来说，签订了代持协议并不代表其即为房屋所有权人，因自身原因未能办理过户的借名人，也不应类推适用上述规定受到法律的保护。

2. 若借名人名下无其他用于居住的房屋，借名人利益可能会受到一定程度的倾斜保护

    在房屋代持合同有效的情况下，如果借名人名下没有其他用于居住的房屋，代持房屋确系借名人出资购买并占有使用的，借名人对代持房屋具有一定的生存依赖，相较于对代持房屋仅享有拍卖变现利益的普通金钱债权人来说，部分判例倾斜保护了借名人的利益，支持排除强制执行。参照《执行异议和复议规定》第29条关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的相关意见，结合买受人常年工作居住地点，买受人目前住房的实际情况和其对案涉房屋的依赖程度等，审查相关房屋是否满足应当排除强制执行的迫切需要。

四、对借名人的风险防范建议

    1.签订书面的代持协议

借名买房通常发生在亲戚、熟人之间，双方存在一定的信任基础，通常由于碍于情面未签订书面合同，一旦产生纠纷，双方将对房屋法律关系的性质、房屋产权归属等产生很大争议。而在没有书面协议的情况下，借名人需要对“借名”和“买房”两方面事实承担举证责任，必须以其他间接证据形成完整的证据链条才能达到高度盖然性的证明标准，而不能仅仅依靠出资凭证等单一证据，举证难度很大，书面代持协议则可以作为最直接的证明代持关系的证据。

2.保留其他各种借鉴证据

借名人若已实际占有、使用购买的房屋，借名人应注意收集保留能够证明双方之间代持关系的间接证据，包括每笔购房款支付凭证、物业费、取暖费、水电费缴纳凭证、还贷凭证、房屋契税发票、维修基金收据等。

3.借名人通过诉讼途径维权的案由选择

    当风险发生后，借名人选择诉讼途径维权的案由应该是合同之诉还是确认之诉？司法实践中存在争议。目前主流的观点认为，借名买房在借名人和出名人之间形成的是合同法律关系，双方之间对房屋所有权归属的约定，与不动产物权生效要件不符，该约定不具有物权法上的效力。因此，当借名人不能实现其与出名人签订的协议的合同目的时，应该是向法院提起合同之诉，要求出名人根据协议约定，履行对借名人负有的相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务。