裁判要旨：当《房屋租赁合同》中既无违约方支付违约金的约定，也无因违约造成损失的明确范围。承租人的经营本身具有商业风险，能否盈利、盈利多少具有不可预见性和不确定性，是尚未实现的不确定的未来收益，超出可预见性，不属于法律规定的赔偿范围。
精选案例一
湘西自治州民族体育学校与吉首市五环大酒店房屋租赁合同纠纷
(2021)湘31民终1530号湖南省湘西土家族苗族自治州中
案情简介：
2013年9月3日，原告五环酒店的经营者张华益与被告州体校签订房屋租赁合同，合同约定州体校将部分房屋出租给张华益用于宾馆经营（五环酒店于2016年1月14日登记注册）。
租期自2014年12月1日起至2030年11月30日止。2018年4月州体校及上级主管部门州教体局确认对五环酒店租赁房产进行收回，遂要求原告对现有转租房产终止租赁关系，进行退场准备工作，并于2019年2月20日书面通知原告终止合同。
双方就解除合同后的赔偿问题多次协商仍无法达成意见后原告起诉。五环酒店认为，除装修造价、移动设备商品类、餐厅厨具、解除租赁关系产生的赔偿金、租金损失外，州体校还应赔偿租期内经营收益损失。
在诉讼过程中，五环酒店申请后经吉首市人民法院委托，由湖北循其本价格鉴定评估有限公司对酒店的移动设备、商品类、餐厅厨具类等以及可得利益进行了评估，其中移动设备、商品类、餐厅厨具类等估值为1234483元，10年可得利益为7961019元。
裁判观点：
二审法院认为，对于五环酒店主张的预期利润损失，因该损失既需要具有客观确定性，即预期取得的利益不仅主观上是可能的，客观上还要是确定的，同时还要符合合理预见原则，即违约损害赔偿的范围以违约方在订立合同时可以预见或应当预见的损失为限。案涉《房屋租赁合同》及补充协议既无违约方支付违约金的约定，也无因违约造成损失的明确范围。五环酒店的经营本身具有商业风险，能否盈利、盈利多少具有不可预见性和不确定性，是尚未实现的不确定的未来收益，超出可预见性，不属于法律规定的赔偿范围。一审法院根据评估机构出具的评估报告支持预期可得利益7961019元没有合同依据和法律依据。
裁判要旨：
由于房屋租赁合同对出租人单方解除合同应赔偿承租人预期利益损失及损失计算方式均作出明确约定，应当依据合同约定计算承租人的预期利益损失。
精选案例二
济南能泰物业管理有限公司与山东味千餐饮管理有限公司等房屋租赁合同纠纷
（2019）鲁01民终9358号 山东省济南市中级人民法院
2015年10月26日，经涉案房屋产权人同意，能泰物业公司与味千餐饮公司签订《房屋租赁合同》，约定味千餐饮公司转租济南市某房屋，租赁期限为8年，自2015年10月26日至2023年10月25日止，合同还约定“除本合同另有约定外，甲方违约单方解除本合同，甲方应向乙方支付违约金，若上述违约金不足以弥补乙方损失的，甲方应承担补充赔偿责任，乙方损失包括但不限于：……
（3）乙方预期利益，包括但不限于剩余租期内的营业额损失，此损失参照违约行为发生前六个月的平均营业额确定。”合同签订后，双方按约履行合同，味千餐饮公司将其涉案店铺登记为味千餐饮公司济南第二分公司，对涉案店铺重新进行设计装修，并购买厨房设施、餐桌、座椅等。
案情简介：
合同履行过程中，能泰物业公司发送律师函催促味千餐饮公司尽快开业，味千餐饮公司则认为未达到合同中约定的承诺的整体开业率，有权暂不开业。2017年9月10日，能泰物业公司向味千餐饮公司发出《解除合同通知书》。味千餐饮公司遂诉至法院，请求能泰物业公司返还保证金和店内财产，并按照合同约定赔偿经济损失。
裁判观点：
能泰物业公司违约单方解除合同，《房屋租赁合同》明确约定了该种情况下预期利益损失及其计算方式，味千餐饮公司据此主张剩余租期内的营业额损失。鉴于《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且对能泰物业公司单方解除合同应赔偿味千餐饮公司预期利益损失及损失计算方式均作出明确约定，依据合同约定、味千餐饮公司的实际营业收入及经营期限，计算其预期利益损失并无不当。
根据合同约定的预期利益计算方式，味千餐饮公司于2017年1月至6月（共计181天）的营业收入为243,397元，扣除相应的增值税、附加税等，日均营业额为1,300.47元。而能泰物业公司延期整体开业，根据合同约定租赁期限相应顺延，因此尚未实际履行8年的租赁期限，因此认定剩余租期为2866天。
根据本案租赁合同12.1.3条第（3）项的约定，味千餐饮公司的预期利益损失为3,727,147.02元（1300.47元/天*2866天）。
裁判要旨：
承租人主张合同剩余履行期内的经营利润损失，预期利益损失应为因对方单方违约而未能正常经营所产生的盈利损失，而非不同时间的成本差价；根据公平原则和诚实信用原则，可以参照公司的生产规模、经营利润情况酌定可得利益损失。
精选案例三：
江苏天之缘纺织有限公司与张家港保税区惠宝来会国际贸易仓储有限公司房屋租赁合同纠纷
（2015）苏中民终字第05227号 江苏省苏州市中级人民法院‘
裁判观点：
天之缘公司认为惠宝来会公司违约导致租赁合同无法继续履行，推迟了其开始生产经营的时间，而延期后纺织原料棉花价格上升，直接导致其生产经营利润下降，因此主张在双方约定的租赁期间内，以承诺的入场日期和实际开始生产时的棉花差价为依据计算的损失。但是，预期利益损失应为天之缘公司因迟延交付而未能正常经营所产生的盈利损失，而非成本差价。天之缘公司提供的棉花成本价格的相关材料尚不足以证明其可得利益损失情况，经调取天之缘公司的2014年度利润表，参照天之缘公司的生产规模、经营利润情况酌定其因合同解除产生的可得利益损失，最终酌定包括基础设施、设备损失、可得利益损失等在内的违约金共计48.5万元。
关联法条：
《民法典》
第五百七十八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。
第五百八十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》
第九条 在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。生产设备和原材料等买卖合同违约中，因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。先后系列买卖合同中，因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。
第十条 人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。存在合同法第一百一十三条第二款规定的欺诈经营、合同法第一百一十四条第一款规定的当事人约定损害赔偿的计算方法以及因违约导致人身伤亡、精神损害等情形的，不宜适用可得利益损失赔偿规则。
第十一条 人民法院认定可得利益损失时应当合理分配举证责任。违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益以及非违约方亦有过失的举证责任；非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。对于可以预见的损失，既可以由非违约方举证，也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。
实物总结：
司法实践中，法院支持或部分支持的理由可以归纳为：合同约定、公平原则以及诚实信用原则；法院不支持的理由可以归纳为：超出可预见范围、缺乏事实和法律依据。
综合来看，可预见性规则是法院裁判的主要依据。如果合同明确约定了预期利润损失的赔偿责任和计算方式，如前述案例二，法院认可该项损失属于在订立合同时可以预见的，予以支持；此外，超出可预见范围也是法院裁判时不支持预期利益损失的主要理由。对于承租人主张的经营利润损失，法院往往以市场风险具有不确定性为理由，认为该种经营利润损失超出了可预见范围，或者缺乏事实和法律依据。如前述案例一中，法院以五环酒店经营具有商业风险为由，即使当事人通过司法鉴定程序对预期利益进行了评估，法院也没有支持承租人主张的预期利益损失。
此外，公平原则也在法院裁判中得到体现。法院支持预期利益损失的案件中，对于预期利益损失的认定也会基于公平原则和诚实信用原则，结合双方的过错程度、合同的履行情况等在个案中对具体的赔偿数额加以认定。如案例三则参照生产规模、经营利润情况酌定其因合同解除产生的可得利益损失。
虽然我国《民法典》等法律明确归定了违约可得利益的概念和规则，但遗憾的是，审判实践中关于预期利益损失的计算方法和标准各异，裁判结果不一，甚至通常只是支持非违约方所受的实际损失，多数法院会因为证据的不确定性和计算的不确定性而否定承租人或出租人对预期利益损失的主张，可得利益损失的法律表达与司法实践存在较为明显的脱节。
精选案例一
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