一：问题提出
甲为划拨土地的使用人，政府拟收回该划拨土地，甲与意向方乙签订《土地使用权转让合同》，约定由乙获取该土地使用权，并约定了土地转让价款。问：该《土地使用权转让合同》是否有效？
二：法律规定
1:《城市房地产管理法》第四十条第一款规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
2:《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。
3:最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2005年）第11条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。（注：最高法院在2020年修正该司法解释时，删除了该条内容）
三：理解与分析
那么，按照前述法律、司法解释规定，甲和乙签订的《土地使用权转让合同》是否有效呢？
笔者的答案是：不一定，应当具体问题具体分析。（emmm...这不是废话，继续往下看哈）
情形一：《土地使用权转让合同》在划拨土地改变性质前签订，且明确约定土地使用权直接转让，因此时的转让方甲仅仅为划拨土地使用人，无权处分土地使用权，则该转让的内容是无效的。
情形二：《土地使用权转让合同》在划拨土地改变性质前签订，但起诉前经有批准权的人民政府同意转让、且由受让方办理出让手续的，则该合同并不能认定为无效，双方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
情形三：《土地使用权转让合同》在划拨土地改变性质前签订，但没有土地使用权直接转让的内容，而是约定受让方通过招拍挂方式取得土地使用权，并与政府签订土地出让合同，该约定符合法律法规规定，是应当认定为有效的。
在此情况下，《土地使用权转让合同》中约定的除土地出让金外的其他交易对价的性质如何确定呢？又需要区分不同情形：
1、如受让方通过招拍挂方式取得土地使用权，则按照最高人民法院2020年修正的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条规定，前述合同约定可以按照补偿性质的合同处理。
2、如受让方最终没有取得土地使用权，则前述合同中关于费用、价款支付等的约定，可以按照双方的债权债务处理。
笔者提示：合同作为商事交易中最为重要的载体，是否有效关系着整个交易的安全、稳定与成败，特别是针对土地使用权等大宗交易，更应当用“绣花功夫、工匠精神”审慎以对，确保顺利实现交易目的。