商铺租赁合同是出租方和承租方就商铺租赁所达成的书面合同，双方主要是围绕着商铺的使用权进行签订的合同。从目前商铺租赁情况来看，一般包括商铺产权人直接出租给承租方（其中包括开发商对于商铺只租不卖的商业模式），也包括一些商铺运营公司或招商公司与承租方之间的租赁。本文就商铺租赁合同在签订过程中的租赁双方应该注意的一些问题进行简要阐述。

一、租赁主体资格问题

一般而言，如果商铺出租方是商铺产权人，出租方可以要求出租方将房地产权证明书作为合同附件，同时用以核对所记载的产权人是否与出租人一致，同时也可以查验出租方是否对商铺具有完整产权，商铺是否是共有产权等问题，也可以查验出租商铺是否设有抵押等信息。如果涉及到共有产权问题，则需要与所有产权人一起签订商铺租赁合同，或者与其中一方签订商铺租赁合同，但必须有其他商铺产权人的授权委托证明作为合同附件。对于承租人来说，可以在商铺租赁合同中要求对商铺产权具有所有权或者转租权作出保证声明，并明确作出违约责任的承担方式。

如果出租方是商铺运营公司，可能会存在商铺运营公司对于商铺房屋不具有产权，只具有转租权，在这种情况下，承租方应注意核查产权人同意转租的证明文件，可以要求作为合同附件。同时注意，承租方应该对商铺运营公司的相关资质及经营范围等进行相关核查，将商铺运营公司的相关营业执照、资质证明等要求作为合同附件，因为一旦无法核实其真实性，容易出现租金被骗等法律风险。往往在实践中，承租方一般会处于较为劣势地位，但是为了能够更好地保护交易安全，也必须尽可能地了解商铺出租方的真实信息，进行详细核实。

二、具体租赁商铺信息

商铺租赁合同的双方应当对商铺所在的具体位置、楼层、建筑面积、相关附属设施（包括消防、物业、水电等）等进行明确说明，这种在合同中一般要求附有相关图纸说明，对于出租方而言，也可以在出租前将房屋的相关附属设施进行拍照，以图片形式将其为合同相关附件，防止合同履行过程中或者合同履行完毕之后双方发生纠纷。

一般而言，承租方在签订商铺租赁合同之前往往也会进行实地查看，并进行一定的客流量等相关情况调查，对于商铺承租方来说，商铺中的客流量问题往往是影响其经营的一个关键因素。也可以在商铺租赁合同条款中对于周边一些特殊地域例如景点的变化等引起的商场客流量发生变化时的特殊情况进行特殊约定，比如当周边景点因为政策原因被撤销时，可以要求房租做适当优惠调整。

三、商铺租赁用途

对于商铺承租双方而言，一般会约定商铺的租赁用途，对于承租人而言，一般要核查商铺承租用途与商铺产权证上的用途是否一致。如果在租赁期间，商铺用途发生变更，双方也可以协商解决，但是往往商铺的用途都是以合同约定为准，因为，商铺不同的用途对于商铺的折损并不一样，这也会导致房租价格的不同，同样，不同用途也会导致装修等各种工作对于商铺本身的影响，也会存在商铺的不同用途导致对于周边环境的影响，比如用于经营零售酒业和用于KTV等娱乐用途。

对于出租方而言，也可以要求承租方对于商铺的具体用途做明确的声明承诺，并针对具体用途做违约责任的相关限制。在实践中，也会存在商铺的用途没有发生变化，并实际经营人员发生变化的特殊情况，这样的情况，从商铺价值的考量来看，并不会影响约定的商铺价值的更大折损，但是也存在类似的相关纠纷，在这种情况下，往往商铺出租方以会以非法转租为由要求承租方对此承担相关违约责任，因此，对于承租方而言，也可以在商铺租赁合同的转租条款中对此作出相关约定协商。

商铺租赁合同中往往也存在很多问题，合同的制定往往也是考虑已有社会现实的出现而不断完善的，社会环境的变化也要求合同条款的逐渐完善。没有完美的合同，只有完美的条款，对于商铺租赁合同条款的完善与详尽会尽可能避免争议的发生，以上只是商铺租赁合同中的几点问题，作者在后期会陆续针对此内容进行更新。

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