一、居住权定义及其起源 

 根据《民法典》第366条的规定，居住权是指以满足生活居住为目的对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。

早在罗马法中，居住权就是一种特殊的人役权，系指对房屋的用益权或使用权。最初居住权旨在解决特定的家庭成员和家庭服务人员之间的居住困难问题，但随着社会经济的不断发展，人口数量的不断增加，要求每个人都通过所有权的形式实现“居者有其屋”是一种脱离现实的理想状态，较为合理的做法是创设侧重对房屋的占有使用、限制收益处分的权利状态，因此，居住权的社会功能得以扩展，现实中的单位公租房、经济适用房、拆迁安置房等保障性住房的财产形态部分即是迎合权利人此类“居住”需求的典型表现。

租赁权并不等同于居住权：

1.居住权是用益物权，居住权人比租赁权人对房屋有更强的支配力。居住权人有权决定房屋装饰装修、改变房屋用途（例如“半住半商”情形），无须征得所有权人同意，而租赁权人装饰装修、改变房屋用途必须经过出租人同意；

2.居住权是绝对权，具有对世效力，而租赁权是相对权，除了“买卖不破租赁”外，不具有对世效力；

3.居住权必须经过公示才能设立，而租赁权不需要公示，签订合法有效的租赁合同即可产生；

4.居住权具有长期性，根据《民法典》第370条规定，居住期限届满或居住权人死亡时权利消灭，居住期限也没有法律限制，而租赁权最长期限不得超过20年；

5.居住权为无偿设立，另有约定除外。租赁合同为有偿合同。

二、居住权两种类型

一是意定居住权，二是法定居住权。

1.意定居住权及其设立

 意定居住权是指根据房屋所有权人的意愿而设定的居住权，设立人必须是房屋所有权人，其他人不得在他人所有的房屋之上设定居住权。

 意定居住权的设定方式有以下两种。

（1）依据遗嘱方式设立居住权

  第一，依据遗嘱继承方式设立。房屋所有权人可以在遗嘱中对死后房屋作为遗产的使用问题，为法定继承人中的一人或者数人设定居住权，但须留出适当房屋由其配偶终身居住。

  第二，依据遗赠的方式设立。房屋所有权人可以在遗嘱中，为法定继承人之外的人设定居住权。例如，遗嘱指定将自己所有的房屋中的一部，让自己的保姆终身或者非终身居住。不论是依据遗嘱继承方式还是遗赠方式取得居住权，都是遗嘱取得居住权。遗嘱生效后，还须进行居住权登记，否则不能取得居住权。

（2）依据合同的方式设定

 根据《民法典》第三百六十七条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。房屋所有权人可以通过合同的方式，与他人协议设定居住权。例如，男女双方在离婚时，在离婚协议中约定，离婚后的房屋所有权归一方所有，但是另一方对其中的一部分房屋享有一定期限或者终身的居住权。

 2.法定居住权及其设立

 法定居住权，是指依据法律的规定直接产生的居住权。一般认为，法律可以直接规定父母作为监护人对于未成年子女的房屋享有居住权，或者未成年子女对其父母的房屋享有居住权。此外，对于依据裁判方式取得居住权，法律也予以认可。例如，法院在离婚裁判中，将居住权判给有特殊需要的一方享有。学者认为，这也是依照法律设定居住权的一种方式。也有的学者对此持反对意见。

 笔者认为，以裁判方式取得居住权的根据在于法律的规定，而不是当事人的意志，因此属于法定居住权的物权取得方式。法定居住权为特定的人依据法律的规定当然享有，所有人不得通过遗嘱、遗赠或者合同的方式予以剥夺。

 三、居住权登记

 设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记。没有经过登记的居住权，不具有对抗第三人的效力，只有经过物权登记的居住权，才能够发生对抗第三人的效力。《民法典》第368条的规定：居住权的产生采取“登记生效主义”规则，因此已经办理居住权登记的权利人可借助居住权的公示公信力，排除其他人对于房屋居住权的争议。