开发商“爽约”交房，最高法入库案例明确：购房者解约后无需继续还贷，开发商承担“全链条”退款责任！

2025年7月7日，最高人民法院发布的一则入库案例（入库编号：2025-07-2-091-001）引发全国关注——陆某、张某千诉盐城融某置业有限公司等房屋买卖合同纠纷案。这则案例直面商品房交易中最尖锐的痛点：当开发商无法交房导致购房合同与贷款合同双双解除，责任该由谁承担？

案件聚焦：停工楼盘背后的民生困境

2021年12月，陆某、张某千与盐城融某置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买某小区商品房一套，总价约118万元。购房者支付了43万余元首付款，剩余75万元通过银行贷款支付，融某置业公司作为担保人。

合同明确约定：开发商应于2023年12月30日交付房屋。然而直至2024年3月，案涉楼盘已停工数月且复工无望，开发商明确表示无法交房。此时，购房者不仅损失首付款，还背负着银行月供，进退两难。

购房者被迫起诉，提出五项诉求：

1. 解除与开发商的购房合同及与银行的贷款合同

2. 开发商向银行返还剩余贷款本息

3. 开发商向购房者返还首付款及利息

4. 开发商支付购房者已偿还的银行贷款本息

5. 开发商支付逾期交房违约金

核心突破：确立“双重解约权”与开发商终极责任

该案的核心价值在于两点裁判规则的确立，均被最高法作为类案指引纳入案例库。

双重合同解除权：打破“房财两失”困局

法院认为：开发商逾期交房且项目长期停工、短期内无交付可能，构成根本违约，导致购房合同目的无法实现，购房者有权解除《商品房买卖合同》。

更关键的是，《担保贷款合同》也应当一并解除。两份合同虽独立但具有“目的整体性”：购房合同解除后，贷款合同失去存在基础。若继续要求购房者还贷，将显失公平。

意义突破：首次在入库案例中明确支持购房者“在同一诉讼中同时解除两份合同”，避免分开诉讼导致的程序拖延和责任推诿。

开发商“全链条”退款责任：从首付到月供的全额兜底

根据《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款，合同解除后，开发商须承担购房款、贷款的全额返还责任，包括：

返还银行剩余贷款本息：开发商直接向银行支付剩余未还贷款本金及利息（购房者无需继续还款）

返还购房者已支付款项：首付款本金及利息、已偿还的银行贷款本息、

支付违约金：按合同约定比例计算

责任分配逻辑：开发商作为违约方和贷款实际使用者（贷款由银行直接打入开发商账户），是风险的制造者和利益获得者，理应承担最终责任。

维权实操指南：烂尾楼业主如何用好新判例？

步骤一：判断是否符合解约条件

开发商逾期交房超过合同宽限期

项目已实质停工且短期内复工无望（需收集停工照片、住建部门证明等）

步骤二：发出书面催告函

通过EMS发函要求开发商限期交房

保留邮寄凭证及函件内容，作为“履行催告义务”的证据

步骤三：立即起诉并精准列明五项请求

1. 请求解除《商品房买卖合同》《担保贷款合同》

2. 判令开发商向银行返还剩余贷款本息

3. 判令开发商返还购房者首付款及利息

4. 判令开发商支付已偿还的贷款本息

5. 判令开发商支付合同约定违约金

步骤四：重点准备三类证据

合同履行证据、违约事实证据、损失计算依据

步骤五：主张开发商财产保全

及时申请查封开发商账户或未售房产，避免胜诉后无财产执行的窘境