关于不动产相关的执行异议之诉案例深度剖析

在前段时间代理的一起在案外人执行异议之诉案件中，团队通过证据整理，法律法规分析，调取相关证据，准确提供代理思路，为当事人维护其合法权益，确保其债权利益得到顺利执行。案外人对执行标的主张权利，欲排除强制执行，需满足严格的法律条件。对于不动产而言，通常需证明案外人在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有不动产、已支付全部或部分价款且剩余价款能按法院要求交付执行，以及非因自身原因未办理过户登记。只有同时符合这四项条件，法院才会支持案外人排除强制执行的诉求；若任一条件不满足，执行程序一般将继续进行。

基本案情

2020年，张某因与寇某1的不当得利纠纷，将寇某1诉至法院且法院判令寇某1向张某返还款项人民币829100元。判决生效后，张某向法院申请强制执行，旨在通过法律手段实现自身合法权益。执行过程中，法院依法查封了寇某1名下位于西安市临潼区旅游商贸开发区的房屋，而此时，寇某2作为案外人提出执行异议。寇某2称，早在2017年10月26日，其便与寇某1签订房屋买卖合同，约定寇某1将该房屋转让给自己，转让价73万元。寇某2表示已通过转账和现金交付等方式支付大部分房款，合同签订后不久就着手装修并实际占有使用房屋多年，期间还缴纳了物业费、水电费等费用，以此证明对房屋的实际控制。寇某2强调，未办理过户手续并非自身原因，而是寇某1因个人事务一直未配合。基于此，寇某2请求法院解除对房屋的查封、拍卖，以保障自身对房屋的合法权益。

一审法院收到寇某2的执行异议申请后，经审查裁定中止对涉案房屋的执行，以便进一步厘清房屋权属及相关权益问题。张某对此裁定不服，认为寇某2的主张依据不足，不足以排除法院对房屋的强制执行，遂委托我团队律师对该案件进行代理诉讼，以期恢复对涉案房屋的执行，一审时维持裁定内容，张某提起二审。

律师上诉思路

一、对寇某2房款支付真实性的质疑

1.现金交付疑点重重：寇某2声称已交付69万元购房款，但实际转账记录显示，其转账给寇某1的款项仅为65,000元，对于其余款项，寇某2称是以现金交付。然而，在法庭陈述时，她关于现金交付的时间、地点、资金来源等细节，前后矛盾。并且，在缺乏如取款记录等辅助证据的情况下，现金交付的真实性存疑。如今金融体系发达，对于大额现金交易，通常会要求提供资金来源证明等材料。上诉人张某指出，寇某2无法提供相关取款记录，无法形成完整的现金交付证据链，不能证实其现金交付行为的真实性。

2.综合考量交易合理性：从常理推断，73万元的房屋交易，大部分款项采用现金交付不符合正常交易习惯。上诉人张某结合市场交易惯例，向法院阐述在当前房产交易中，人们普遍采用银行转账等安全、可查的支付方式，以保障交易安全与资金流向清晰。寇某2选择大额现金交付，且无法自圆其说，其支付行为的真实性与合理性应受到质疑。

二、对寇某2房屋占有合法性的反驳

1.占有证据的瑕疵：寇某2用以证明在法院查封前已合法占有涉案房屋的证据，如物业费缴纳凭证、水电费缴费记录等，存在诸多疑点。部分缴费记录的起始时间晚于法院查封时间，这意味着在法院查封之时，寇某2可能并未实际占有房屋。还有些缴费记录无法清晰显示与涉案房屋的直接关联，可能存在张冠李戴的情况。上诉人张某要求法院对这些证据进行严格审查，以确定其是否能真正证明寇某2在法院查封前已合法占有房屋。

2.实际居住情况存疑：除缴费记录外，寇某2未能提供充分证据证明其在法院查封前已在涉案房屋中长期居住。例如，没有提供房屋内生活物品的购买凭证、邻居的证人证言等能直接证明居住事实的证据。上诉人张某可向法院说明，仅靠物业费、水电费缴费记录，不足以确凿地证明寇某2在法院查封前已合法占有并长期居住在涉案房屋内。

三、对寇某2未办理过户原因的追问

1.缺乏积极主张过户的证据：按照正常逻辑，若购房人积极主张过户权益，应当保留有诸如书面通知、短信记录、微信聊天记录等相关沟通凭证，以证明其一直在催促出卖方办理过户手续，然而寇某2并未出示此类证据。张某可据此向法院提出，寇某2无法证明其多次催讨寇某1办理过户手续，这表明寇某2在办理过户事宜上可能并未积极作为。

2.自身原因导致未过户的可能性：上诉人张某可进一步指出，从案件现有证据来看，无法排除是寇某2自身原因导致未办理过户登记。例如，可能是寇某2自身资金问题，导致无法及时缴纳相关税费完成过户；或者是寇某2对过户事宜不够重视，拖延办理。在寇某2无法证明非因自身原因未办理过户登记的情况下，其不符合排除强制执行的条件。

裁判结果

二审法院经深入审理，几乎完全采纳律师的意见，在综合案件事实、证据及相关法律规定的基础上，最终作出有利于上诉人张某的判决。二审民事判决认定寇某2就涉案房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，支持张某恢复执行寇某1名下涉案房屋的上诉请求。这表明二审法院认为寇某2提供的证据和主张，未达到法律规定的排除强制执行的条件，所以张某有权通过执行程序处置涉案房屋，实现自身债权。

相关法条

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项：“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。”

通过对张某案的深入剖析，我们清晰地认识到在执行异议之诉中，事实证据的收集与整理、法律规定的准确理解与运用两者紧密交织、缺一不可。只有精准把握这两个关键维度，当事人才能在执行异议之诉中有效维护自身合法权益，司法机关也才能作出公正、合理的裁判。希望以上知识能为大家在面对类似法律问题时提供有益的参考与指引。