（1）主体审查，即审查诉讼主体是否适格？

针对原告而言，核心审查是否系有权业主，承租人或者其他物业使用人均无权提起业主撤销权诉讼，而针对被告而言，核心审查是否系业主大会或者业主委员会，物业公司及其业主委员会成员个人均并非适格的被告主体，且业主委员会成员的变化（新增、辞职等）也不影响业主委员会的主体地位。

（2）对象审查，即对象是否系业主大会或业主委员会作出的具体决议？

针对提起案涉业主撤销权之诉的诉讼请求，即适格原告主体（业主）对其要求撤销的内容必须明确而具体，不能概括性地要求撤销全部内容或某期间内的所有决议，也不能要求撤销还没有形成决议的征求意见稿等内容。并且，需要特别注意的是，有关物业服务合同中的内容不属于业主撤销权的范围，但业主可针对物业服务合同内容所依据的相关决议请求撤销。

（3）期限审查，即审查业主知道或者应当知道相关决议作出之日起是否经过一年？

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十二条规定，此处的一年系除斥期间，不发生中止、中断、延长的效力，且只能通过诉讼的方式行使。如审查下来超过一年的除斥期间，则无需进行实质审查就可驳回业主诉请。

结合本案代理，此处有关期限审查就已成为被告（即业主委员会）的答辩要点之一，即被告往往会严格审查“该一年的起算点”，按照该法律规定，即该起算点并非原告（即业主）主张其实际知道案涉决议作出的时间，而是从业主应当知道决议作出的时间起算。但是，应当知道的认定在审判实践中一般有赖于业主大会或业主委员会的举证，其应当证明以合理形式已经告知过业主相关决议。那么此处合理告知形式包括当面告知、公告栏张贴告知以及投递信箱等传统的方式，也包括微信、电子邮件等电子方式。回归本案，根据业主的举证，认定提起该业主撤销权之诉并未超过了一年除斥期间，故法庭应继续进行实体审理。

（4）实质审查，即决议程序是否违反法律法规？是否侵害业主合法权益？

1、审查程序是否违反法律法规？

结合本案代理，实属核心要点，本代理律师围绕诉请成立，寻求被告在程序方面的多处违法事实及相应的证据材料。主要包括以下两方面，即是否符合“多数决”规则，以及投票表决等过程是否合法合规？

第一，先谈谈是否符合“多数决”规则？

根据《中华人民共和国民法典》第278条之规定，即由业主共同决定的事项，应当经专有部分面积占三分之二以上且总人数占三分之二以上的业主参与表决。其中“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”以及“改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动”的，应适用“特别多数决规则”，经参与表决专有部分面积及人数均超四分之三以上业主同意，而其他事项则适用“一般多数决规则”，经参与表决专有部分面积及人数均超二分之一以上业主同意。

此处也是《民法典》与原来的物权法规定变动较大之处，需要引起重视。

因此，有关多数的认定包括人数的认定和面积的认定。首先，针对人数的认定，一个专有部分按一人计算，即一套房屋不管是一个或多个产权人，均按一票计算。同时，同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算，即同一业主不管在小区内拥有一套还是多套房屋，均按一人计算。其次，针对面积的认定，只要在同一建筑区划内适用同一标准即可，既可以以建筑面积为标准，也可以以使用面积为标准。

在本案代理中，本代理律师已重点核查人数和面积的认定，是否正确？此严重影响到有关投票比例的计算，是否正确？基此，已将重复投票等严格剔除在外，积极寻求认定其案涉决议存在程序问题的相关证据材料，最终论证其程序错误。

第二，再来谈谈“投票表决等过程是否合法合规？

结合本案，归纳类似诉讼应综合核查，诸如：从表决票数量是否合理？是否合理送达？是否系业主本人签字，如代签有无相应授权？计票方式是否公开透明？计票人员是否与决议事项存在利害关系？表决过程是否有行政主管部门、街道居委会等人员参与监督指导？

从多数裁判案例中均可核心归纳出，有关业主实体权益主要包括：①对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；②对专有部分以外的共有部分享有共有权；③对共同管理事项享有成员权。而实践中在认定是否侵害业主所有权、共有权或成员权时均存在诸多难点。如物业费标准的调高、物业公司的选聘和解聘等决定是否侵害业主权益，涉及小区停车管理的决议如何认定等。

而在本案中，究其矛盾的核心点就在于个别业主不满现物业公司的物业服务，即如认为电梯常年失修停用导致矛盾激发，由此业委会个别成员借此宣扬解聘现物业公司，但是，选聘或解聘物业公司应由全体业主共同决定。如业主大会或业主委员会作出选聘或解聘物业公司的决定应按照法律规定的程序进行，业主仅以该物业公司提供的物业服务存在问题或瑕疵而主张侵害其合法权益为由要求撤销选聘或续聘该物业公司的决议，法院应当不予支持。

如果物业公司突然撤离，业主委员会无法及时另聘物业公司，考虑到小区的物业管理工作具有不可停止和不可或缺性，且召开业主大会由业主投票决定选聘其他物业公司存在特定程序和时限要求。此时业主委员会可请求小区所在街镇房屋管理部门或居委会等推荐专业服务单位进行临时代管，业主应按临时代管协议的约定支付物业服务费。在此情形下，业主如以该决议未经过业主大会共同决定为由要求撤销的，法院应当不予支持。然而临时代管仅为过渡性质，代管期限不宜过长，业主委员会仍应及时召开业主大会就选聘物业公司作出决定。

需要注意的是，小区治理和基层社会治理不可分割。在小区业主大会或业主委员会缺位的情形下，地方政府相关部门、居委会等基于小区整体管理的延续性和稳定性考虑，可能会临时介入小区公共事务管理，如相关决议实质上未侵害小区公共利益，法院就该段期间的相关决议不应轻易推翻。

1、专有部分面积的认定规则

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款之规定“专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算”。

这是法律对专有部分面积认定的唯一规定，但是因不动产登记簿上记载了建筑面积、套内面积、公摊面积等项目，到底以哪一个面积作为专有部分面积，法律没有进一步明确，实践之中也有不少争议。

根据广东省高级人民法院作出的(2014)粤高法行终字第529号裁判案例中，关于广州新华晨房地产有限公司等诉广州市人民政府行政复议纠纷案的行政判决书认定：专有部分面积＝套内面积＋分摊部分面积。该判决认为根据上述司法解释的规定，专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算，即按照成套房屋的建筑面积计算，包括套内建筑面积和分摊面积。分摊面积部分为业主专有权行使必不可少的部分，与套内建筑面积共同记载于不动产登记簿内，被诉行政复议决定将专有部分面积仅认定为套内建筑面积，不符合上述司法解释的规定。

2、物业小区总面积的认定？

（1）小区内不能办理房产证的房屋面积，能否计入？

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定“建筑物总面积，按照前项的统计总和计算”。前项也就是所有专有部分面积。

按照前文所述，建筑物总面积为小区内全部可以办理房产证的房屋的房产证上登记的建筑面积的总和。小区内不能办理房产证的房屋，如物业用房、消防车位等的面积不能计入建筑物总面积。

（2）小区内车位、摊位的面积能否计入？

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，只要是构造上和功能上具有独立性，并且可以办理独立产权的车位、摊位均属于物权法规定的专有部分。换言之，只要是可以办理房产证的车位、摊位均属于专有部分，其面积应当计入建筑物总面积。

（3）车位的业主有无表决权及其行使规则？

首先，车位的面积是否应计入行使表决权的专有部分面积之中？

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，只要是构造上和功能上具有独立性，并且可以办理独立产权的车位、摊位均属于物权法规定的专有部分。车位既然是专有部分，其业主即可以行使包括表决权在内业主权利，则车位的面积应该计入行使表决权的专有部分面积之中。

其次，车位的业主如何行使表决权？

第一，车位未出售的，其产权归开发商所有，车位面积均计入开发商投票代表的面积之中。开发商拥有多个房屋或车位的，仍计算为一人；

第二，车位所有人又是房屋的所有人的，车位面积计入该业主投票代表的面积之中，同时，因业主既有房屋又有车位的，仍计算为一人；

第三，车位所有人在小区内没有房屋的，车位面积为该业主投票代表的面积，在计算业主人数时，车位所有人应计算一人。

第一，在实体权益撤销权纠纷中，业主应当举证证明其实体权益因业主大会或业主委员会决议而受到侵害。业主大会或业主委员会也可针对业主的举证，举证证明其作出的决议，是出于维护全体业主共同利益的需要，以及对包括原告在内少数业主的权益影响降到了最低或给予了合理补偿。

第二，在程序权益撤销权纠纷中，因程序性相关证据材料一般由业主委员会制作或保管，故业主通常只需提出业主大会或业主委员会决议存在瑕疵的初步证据，业主大会或业主委员会应当对自身所作决定的程序合法性进行举证。

本案围绕举证责任分配，基于有关可证实案涉决议是否合法有效的材料，如参与投票表决的业主身份资料、投选票、委托投票、开箱唱票及计票等均由被告（即某业主委员会）掌控，故在庭审中已积极引导法庭将举证责任分配至被告一方，即由被告举证其案涉决议无任何瑕疵。

1、不属于民事诉讼案件受理范围

（1）裁判文书案号：（2019）粤03民终14795号

裁判要点：业主的撤销权诉讼应当限于业主大会或者业主委员会作出的决定，对于小区业主大会或者业主委员会选举过程中出现的争议，有关业主提出异议向人民法院起诉的，不属于民事争议，法院不予受理。

（2）裁判文书案号：（2019）粤03民终20724号

裁判要点：业委会提交业主大会讨论的议题，还并未形成业主大会决议，该项议题是否通过并实施则取决于全体业主的投票决定，业委会提出该项议题的行为并未对业主权利造成实质性影响，业委会提出该项议题的行为不具有可诉性，不属于人民法院受案范围。

（3）裁判文书案号：（2018）粤03民终3427号

裁判要点：业委会候选人公告仅为成立业主委员会程序的中间行为，即成立业主委员会的一个环节，该行为对相对人的民事权利义务没有影响，不具有可诉性，不属于人民法院的受案范围。

2、不具有明确的诉讼请求

裁判文书案号：（2017）粤0605民初1035号

裁判要点：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定“起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由”，而业主无法明确其在诉讼中具体指向的（需要请求撤销或确认无效的）决定的内容，无法明确被告侵害了原告哪一部分的具体利益，仅起诉主张确认被告在某个时间段内的所有决定无效，在经法庭释明要求其明确诉讼请求时，原告仍坚持明确其请求为“泛指业委会所作出的所有在此时间段的决定”，人民法院无法根据原告诉讼请求作出有指向性并具可执行效力的判决，应当裁定驳回起诉。

3、其他典型案例

（1）裁判文书案号：（2019）粤03民终27328号

裁判要点：业主以业委会未经法定程序组织召开业主大会为由提起业主撤销权之诉在实践中十分常见。值得注意的是，业主以业委会组织召开业主大会不符合法定程序为由提起撤销权之诉的，应当由业委会举证证明其组织业主大会的合法性（举证责任倒置）。业委会作为组织召集业主大会的组织筹备方，负有举证证明业主大会的组织召开程序、业主大会的参会人数以及会议表决事项的通过率符合法律法规规定标准的义务。

（2）裁判文书案号：（2018）沪0106民初3616号

      裁判要点：业主大会或其业主委员会无正当理由，作出禁止业主在其私有产权车位上安装车辆充电桩的相关决议，构成对业主合法权益的侵犯。业主起诉要求撤销该决议的，人民法院应予支持。

（4）裁判文书案号：(2020)沪01民终11488号

裁判要点：认为涉诉相关决议在表决票未向全体业主送达、表决票送达时间违反议事规则、业主委员会候选人不符合条件、业委会对业主投票设置人为障碍等方面存在重大程序瑕疵，违反了法律规定及小区议事规则，足以侵害上诉人的合法权益，撤销一审判决，改判撤销业委会的相关决议。

（5）裁判文书案号：(2020)沪01民终9554号

裁判要点:在诉讼中，业委会对其决议的合法性负有一定的举证责任，业委会要证明其送达、表决等均符合法定程序或议事规则的要求，否则承担败诉的风险。但是，案涉被告某业委会并未提供回收的业主表决票，仅某业委会自行统计的表决情况，难以证明案涉表决结果的形成符合相关程序性规定，且法院告知被告应在规定的期限内提供相应的表决票的复印件给法院，但某业委会仍仅提供了部分表决票（反对票和弃权票），拒不提供绝大部分的表决票复印件。逾期不提供，应当承担可能的举证不能的不利后果。

结合本案及参看其他裁判案例裁判，业主撤销权撤销的对象仅仅是业主自治组织作出的程序方面存在瑕疵的决议，该决议可以表现为侵犯业主的程序性权利，也可以表现为侵犯业主的实体性权利。但是，除上述程序瑕疵和实体瑕疵决议外，程序和实体均不存在瑕疵的决议，也可能直接损害到部分业主的合法权益。通说认为，共同意志不得非法干预业主对专有部分的正常使用，否则就涉及侵害业主合法权益。出于物权神圣的考虑，也是防范“民主暴政”的必要，大多认为此类情况也可以适用业主撤销权制度，至于法院是否判定撤销相关决议，需要综合考虑各方面因素。

《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等法律法规规定了业主有权共同决定和管理与共有相关的事项，在重大事项的决策中还规定了“特别多数决规则”，但在业主大会或业主委员会决议的形成过程中仍有可能存在违反程序规定或侵害部分业主权益的情况，提起诉讼撤销相关决议，也是业主维护自身合法权益的一种有效方式。