“中介”与“跳单”

根据《民法典》第九百六十一条的规定，中介合同是指中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。这种“撮合”买房一方与卖房一方之间订立合同的行为就是中介行为，他们之间这种法律关系就是中介合同法律关系。     

买房“跳单”，通俗来说，主要是指在房产买卖过程中，买方与卖方在中介提供了带看房屋、讲解、谈价等相关中介服务之后，绕开中介，私下签约的行为。当然，在多家中介都有该房源的情况下，“费”比三家，选择中介费低的一家的行为则不在“跳单”之列。

之所以容易发生“跳单”，和中介合同自身特征不无关系。中介服务合同的客体是非实体性的服务行为，而中介费有时高达房屋最终成交价的3%，以该明星夫妇购买的房屋为例，因为房屋价值数千万元，所涉及的中介费就高达180余万元。正是这种表面上的不平等性，往往会使接受服务一方在向中介支付对价时产生极度的心理不平衡，容易产生跳过中介自己谈的想法。

但在商品经济社会，凝结在商品中的无差别人类劳动才是商品价值的终极度量衡，所以中介服务行为作为中介人基于自身信息资源优势及现实劳动付出的凝结，理应被尊重并收获合理中介费用。 

“责任”与“报酬”

那么，中介费该不该付？何时支付？由谁来付？该付多少呢？

根据《民法典》第九百六十二条之规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人如果故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，就不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。例如，中介隐瞒“凶宅”、房屋重大缺陷、房屋产权情况等涉及委托人切身利益的重大信息，不仅得不到中介费，还有可能引“诉”上身，面临赔偿。 

相反地，如果通过中介服务，中介人促成买卖双方合同成立的，委托人则应当支付相应的报酬。虽然在实践中，由卖方支付中介费的情况比较普遍，但这里的委托人并不局限于买房的一方，卖房的一方也可以通过签订委托合同成为委托人。在委托人不明确的情况下，因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，则由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

律师在此提示，目前市面上提供中介服务的几个软件，例如“安X客”、“X家”等，在房主登录软件，登记、上架房源时提供制式电子合同，所以提醒各位准业主，一定要慎之又慎，对合同条款详细加以阅读后再勾选“红色对勾”，避免成为委托人而不自知。

关于中介费的数额，《民法典》也作出了相应规定：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。

中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。但如果没有约定，则不得要求支付。现实中，因举证难度等问题，就此费用向委托人进行主张的并不多见 

在出现所谓“跳单”行为的情况下，要不要向中介人支付报酬呢？《民法典》明确规定，委托人应当向中介人支付报酬。律师提示，作为中介人，一定要保留中介合同以及提供中介服务的证据，否则的话，相关诉求很难获得支持。

结语：

对中介人而言，不仅要有对房源真实性进行审查、根据委托人需求进行大量筛选等前期工作，还要带委托人实际考察房屋和介绍周边配套设施，提供适合的房源与交易机会，为委托人节省了大量人力物力，委托人在满足自身需求的同时理应为自己的获益“买单”。“跳单”是对中介人辛勤付出的践踏、对中介人的合法权利的损害。

对委托人而言，其可通过中介服务，规避房产交易风险、保障购房资金安全，如委托人跳开中介，不仅无法获得有保障的中介服务，没有专业的服务机构保驾护航，而且一旦发生问题，往往赔了夫人又折兵，轻则“花钱买教训”，重则“钱房两空”。

进一步讲，规范化中介服务市场的出现，本可以提高交易效率和安全性，“跳单”却是重新陷入盲目交易、恶性循环的助推器，加深了委托人与中介人之间的不信任，扰乱了行业的规范和秩序，不利于房地产市场的健康发展。

民法典将禁止“跳单”行为上升到法律层面，对违背契约精神的行为进行了严格限制，正是对现实问题给出了法律答案。无论是普通中介，还是明星买家，“守法重约，维护秩序”都应该成为自觉选择。