根据《异议复议规定》二十八条，参照《江苏省高院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》，适用条件如下：

1、案外人与被执行人在案涉不动产查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。

虽未与被执行人签订书面的买卖合同，但双方已经办理网签的，应认定其签订了书面合同。合同是否成立以及合法有效，应根据《民法典》及其司法解释等相关规定予以认定。

2、案外人在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产。

提供案涉不动产被查封之前实际形成的物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴纳凭证，或者与他人签订的有效租赁合同、租金收取凭证，以及其他足以证明其已经过交接实际接收或占有该房屋的证据的，可认定其在查封之前已经合法占有该不动产。

案例：（2018）最高法民申387号

根据再审申请人的申请再审事由，本院对郭爱娥就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，具体评析如下：

…第三，再审申请人李刚则主张案涉房屋至今无人居住的证据主要是案涉房屋的物业费、供热费、垃圾处理费、公用水电费等无人缴纳的物业公司明细，对此，被申请人郭爱娥在本院询问中称，上述费用由于客观原因未及时缴纳，现已补交完毕，并向本院提交了相关证据。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“占有”应理解为对不动产的支配和管理。一般认为，拿到不动产的钥匙，即应视为对房屋已经有事实上的支配权和管理权。被申请人郭爱娥在案涉房屋买卖合同签订后即拿到了房屋钥匙，应视为已经“占有”案涉房屋。据此，李刚则提供的物业公司明细不足以推翻郭爱娥实际占有案涉房屋的事实。…

3、案外人已经支付全部价款。

主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，应符合下列情形：①案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；②案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；③案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；④以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；⑤以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；

案例：（2021）最高法民终1222号

本院经审理认为：…本案中，《商品房买卖合同》虽未载明签订日期，但合同明确约定：付款方式为工程款抵顶房款；买受人拒绝在实际进户前一次性补齐物业费等相关费用，出卖人有权拒绝交付房屋。结合2016年4月8日签订的《中加学校地胶补充协议》关于案涉房屋抵付工程款并明确房屋坐落、面积、价款、交付时间等约定内容，以及原审查明盛恒基集团销售部在入住会签单上的盖章时间，可以认定合同签订时间在人民法院查封之前。现有证据无法证明该合同非系双方真实意思表示，故案涉《商品房买卖合同》合法有效，合同是否在房产部门联机备案不影响其效力。魏华一审提供的体之鸿公司与盛恒基公司之间的施工合同等材料载明了工程内容、工程价款、审批结算信息及双方以房抵顶工程款的合意，可以认定其间以房抵债的事实以及体之鸿公司实际支付了案涉房屋的购房款。现体之鸿公司同意将权利让渡给魏华，盛恒基公司亦为魏华开具房款收据予以确认，应视为魏华已交付了全部购房款。…

4、案外人非因其自身原因未办理过户登记手续。

非因案外人自身原因未办理过户登记手续：①案外人未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，或者未通过法院强制执行完成物权变动登记手续的；②案外人作为被征收人，其所购房屋因政府征收安置调换经济适用房等原因未能办理过户登记手续的；③因登记机关未及时办理、出卖人拒不协助以及办理过户登记存在客观障碍的。

案例：（2016）最高法民申79号

本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。杨光在本案中主张其对王波因与轻工公司之间的商品房买卖合同而形成的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其该项主张，人民法院应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据杨光在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与轻工公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。

…（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。沈阳市房产局解遗领导小组办公室沈房解遗（2013）6号文件《关于准予“云顶大厦”项目部分房屋权属登记的通知》和沈阳市和平区人民政府沈和政（2012）93号文件《关于为购买云顶大厦项目网点的业主办理房产证的报告》两份证据表明，案涉房屋的产权人界定为杨光，因建设方阳台超建等原因，未能办理房屋权属登记。解遗文件虽然形成时间是在2014年，但解遗事项发生在法院查封之前，且能够证明未办理过户登记是因建设方阳台超建等原因而非因买受人自身原因，买受人对此没有过错。…

实践中争议点主要集中在抵账行为能否认定为已付购房款，笔者认为在满足二十八条其他条款（查封前、已占用、无过错）规定，在抵账双方存在真实债权债务且已到期，在签订抵账协议时也不存在规避执行的情形，应当认定已完成了付款义务，可以排除强制执行。